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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
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??陳義楓則對區域的選擇上更強調區域的周轉速度，“我們買瞭項目目的是要賣出去，所以流動性較強的區域是選擇重點”。
??德信資本董事長陳義楓對此表示，這是一種寬泛意義上的並購基金，交易結構是：由天朝集團收購一線城市的房地產項目，德信資本提供融資，將項目進行整合、包裝後再行銷售。 “房地產下行周期，一些小的地產商因為資金鏈等原因，手上的項目沒法做下去，要找人接手，這就給我們帶來機會。”陳義楓說。
??作為國內房地產融資的重要渠道之一，房地產基金近幾年發展迅猛，逐漸成為一支不可忽視的新生力量。2013年我國房地產基金在募資額度、投資規模、推出數量等方面均達到行業歷史最高水平。數據顯示，2010年之前，國內人民幣房地產基金僅有20多隻，100億元左右的市場規模。而到2013年新募房地產基金數量達到132隻；從披露的募資金額看，募資總額達到106.67億美元，同比增長79.1%。2013年私募行業進入瞭規模化發展時代，截至2013年底，全國房地產基金管理機構已超500傢，管理規模超6000億元人民幣。
??據悉，2014年，我國私募房地產基金市場呈現幾個顯著特點：資金的募集方面，有瞭一些新的渠道和策略，更多低成本資金進入市場；資金來源更加廣泛，包括非常多的險資，個人、大學的一些捐贈資金也參與其中；專傢管理方面，專業房地產管理機構越來越多，交易成本也在降低；同時，投資者進入房地產基金的股權交易更具流動性，機構間交易和二級市場這塊已經建立瞭全國性的平臺，交易的活躍度已經開始逐步提升。
??“經濟新常態，地產新未來”，成為當下房地產行業的新主題，房地產行業在經歷2013年的峰值之後的發展趨勢和格局發生著前所未有的變化，大型房企轉型分化，中小型房企資金承壓，房地產業陷入動蕩，以地產基金為首的金融資本則迎來機遇。
??清科研究中心最新發佈的研報顯示：2014年上半年整個私募房地產基金完成接近44億美元的基金募集。三季度，國內私募房地產基金募集21隻，共到位19.35億美元，超過瞭今年一、二季度募集的14隻及總金額15.28億美元。其中，並購基金共募集完成16隻，涉及金額6.2億美元。
??蘇鑫在接受中國房地產報記者采訪時分析稱，房地產並購基金在投資策略、對象、退出方式、時間長短等方面都和一般的基金有所不同。並購基金的時間會長一些。主要由於市場是波動的，周期太短，就可能會碰到高買低賣的情況。
??房地產基金迎來2.0時代
??“以往的投資拉動GDP，中國經濟迎來瞭新的常態。在這一階段，雖然房地產行業遇到困難，但由於新一屆政府帶來很多新的利好政策，新的宏觀經濟條面調結構、控新增、減存量成為經濟重心。”清科集團執行副總裁、清科研究中心董事總經理符星華告訴中國房地產報記者，房地產基金已經進入2.0時代。
??而對於並購基金來說，區域性選擇是當前重點考慮的方向之一。並購基金在區域選擇上多數傾向於北上廣深等一線城市，但也有選擇競爭相對較小的中西部城市。
??並購基金潮湧
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??區域選擇分化
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??他認為，基於規避風險的考慮，高和更傾向於收購資產而不是土地。他認為，一個項目從買地到最終建成，可能要三到五年，如果基金退出的時間剛好碰上瞭市場低點，就有可能虧損。同時，現在雖然樓市成交低迷，但是土地的價格並沒有實質性的下降。此外，資產還有一個好處，即經過改造可以升值。
內容來自sina新聞
??小牛投資總經理王成祥此前接受媒體采訪時亦表示，目前很多金融機構開始探索並購的模式，實際上對於房地產基金提出瞭挑戰，並購的核心不在於前端的收購，而在於收購後的運營管理和價值提升。
??“目前來看，房地產與我國的宏觀經濟相伴相隨，經濟增長持續低迷，意味著在政策方面對房地產會有一些利好的調整和變化。在房地產變革時期，中小型房企生存發展的根本就是現金為王，而目前的情況來看，多數中小型房企資金承壓，部分房企持有一些標的不錯的物業又面臨資金困境，對於地產基金而言，就是很好的並購機會。”中國先鋒金融集團有限公司基金合作部總經理彭樹發告訴中國房地產報記者。
??恒銀基金執行總裁許鵬表示：“在目前房地產市場預期不是很明朗的前提下，房地產市場確實存在一定的潛在風險，但有風險同時也有機遇。在房地產市場調整的大背景下，地產基金的投資機會相比過去反而提升幅度更大。房地產市場本身是一個重資本行業，當市場的並購機會出現時，誰擁有金融資源優勢，誰就會獲得市場優勢。”
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/esf/2014-12-16/14465950510981217305452.shtml
樓市見底 地產基金如何抓住並購機遇？
??主動管理是關鍵
??由此可見，行業的集中度仍有待提高。對於那些經營穩健、成本控制力強、融資渠道多元化的大型房企將會獲得更大的市場份額，而一大批專業度欠缺、實力潛力較弱、資金鏈薄弱的中小企業將會瀕臨破產、倒閉、被並購而遭淘汰出局，房企總量會明顯減少。因此，今年類似於浙江興潤置業破產、倒閉的案例，將會越來越多。這也就意味著，對於從事股權或債券投資的房地產私募基金而言將迎來機遇。
??地產變革期，地產基金的良機
??“目前來看，房地產市場處於底部，政策的底已經很明朗瞭，市場下行已經見底，但是企業還沒有突破最困難的時候，企業的底還在後邊，這個時候企業困難，前景看好，是最好的收購時機”。陳義楓在接受中國房地產報采訪時表示。
??他認為流動性緊缺，必將催生三類 “困境”——困境資產、困境項目和困境企業。這三類 “困境”是催生大量交易機會的主要因素。當前房地產市場分化加劇，整合提速，房地產基金可發揮扶強汰弱的作用，並購基金大有可為。
??統計數據表明，全國百強房企市場銷售額占有率2008年是21.79%，2013年雖已達到30.7%，但和主要發達國傢仍有很大差距，資料顯示，美國房企十強市場占有率已在30%左右。
??地產基金公司對房地產業動蕩期出現的並購機遇，早已有行動。
??“隨著行業的分化和政策的淡化，並購將成為2015年房地產行業的最大主力。在這個過程中，如何利用好上市公司的平臺，是銀行、券商、信托、保險等必須思考的課題。”中信建投證券研究所執行總經理蘇雪晶告訴中國房地產報記者。
??“2014年房地產走勢出現瞭微妙性的轉折，不同地域走勢逐漸分化。今年中國私募房地產市場募投較2013年大幅下滑。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉在接受采訪時稱，前幾年募投火爆的地產私募面臨“洗牌”，部分有實力的地產基金則開始積極探索並購模式。
??此前，高和資本董事長蘇鑫曾對媒體披露，該公司正在籌建一隻房地產並購基金，專門尋覓在樓市調整過程中出現的並購機會。
??從房地產基金的推出渠道上來看，2013年~2014年上半年，整個私募房地產基金的投資，推出是非常活躍的。2014年上半年比2013年上半年同比增長更為明顯。以2013年全年的數據來看，全年推出64筆，遠超過2012年的12筆。
??在深圳，除瞭德信資本外，新富資本、聯合創投等私募機構都紛紛推出自己的地產並購基金項目。
??房地產兼具投資和消費的雙屬性，行業的發展關系到眾多領域健康持續的發展。清科統計數據顯示，無論是房價還是銷售在2014年前三季度都面臨非常大的挑戰，整個行業區域分化嚴重，但是對房地產全產業鏈上來說，諸多的細分領域又出現瞭新的發展機遇。大型房地產商在2014年開始佈局銀行和保險。另外通過房地產股權投資基金或者是泛房地產的股權投資基金，涉足房地產行業的細分上下遊產業鏈，投資非常活躍。
??深圳中久投資有限公司董事長助理潘昭先向中國房地產報記者表示：“目前的房地產市場而言，機會主要集中在北上廣深一線城市，二三四線城市所謂剛性需求，完全是開發商炮制出來的，在相對時間來說已經嚴重過剩，但也不能完全排除這些區域的機遇。”
??他介紹，目前中久投資有限公司主要是跟大型房企和投資機構合作，風險系數相對較小，部分地產項目由中久投資主導並購，多數為跟投。
??彭樹發介紹，先鋒金融集團的房地產業務隻占很小的體量，主要集中在寫字樓，方式主要有整體持有，以及商務空間的模式，在區域選擇上更偏好北上廣深等一線城市對寫字樓有巨大需求的區域。
??據重慶當地的私募管理人透露，九鼎投資、盛世神州等一線私募都將目光轉向瞭重慶等競爭相對較小的中西部城市。今年下半年，外地私募進入重慶的比例明顯增多。估計明年將有大批的並購基金集中成立，不單是資金緊張的房企，而且進入退出期的老基金，目前都有大把的項目需要出手。因為，同為一線城市，北上廣等地區的並購競爭更激烈，除瞭國內的大型私募之外，上市房企也盯上瞭這一市場。
??招商基金全資子公司招商財富一位不願透露姓名的經理在接受中國房地產報采訪時說：“房地產市場大的趨勢還是看好的，對於資管公司來說對房地產行業短期的分析判斷沒有價值，對於國內地產基金而言隻有幾年的發展歷程，屬於新興的業態，目前的商業環境還是非常市場化的，制度層面不存在特別的阻遏，隨著市場的結構性變化，就某個項目而言還是存在機會的。對於並購基金的機遇而言，從資管角度來看形勢很明確瞭，機會是有的，但是關鍵要看管理團隊的專業能力。”
??9月3日，深圳地產私募基金德信資本正式上線一款“德信·天朝房地產並購基金”，10月14日，德信資本在深圳舉行瞭並購基金新聞發佈會暨成長夥伴簽約儀式。與深圳天朝集團、廣東通大旭日集團分別簽訂成長夥伴協議，結成長期戰略成長夥伴合作關系。
??他認為，房地產基金不再是粗放式的一擁而上，體現出精益投資模式的需求，投資團隊更加專業，從原來的從眾管理到更加深入的主動管理，投資主體更加明確。投資方式逐漸向股權投資、資產的並購、不動產並購轉變，專業分工明細，出現尾盤收購基金、物業升值基金。
??彭樹發也強調，並購基金雖然有不錯的機遇，但是這個機遇同時也存在問題，因為目前房地產基金多數以債務融資為主，或以明股實債的形式介入，而現在的房地產市場環境，對於房地產企業來說不能保證以往房地產市場黃金時期的收益，潛藏一定風險，就需要看地產基金公司的專業度，主動管理能力，出現機會能把握住，這才可以給地產基金公司帶來豐厚的回報。
??該規模巨大的特殊機會型並購基金采用有限合夥制形式，投資方向主要為不良房地產信托產品收購，基金管理人（GP）或為信達匯融股權投資基金管理公司。
??早在2012年，中國信達旗下的中國金谷國際信托公司、信達投資有限公司、信達地產股份有限公司（以下簡稱“金谷信托”、“信達投資”、“信達地產”），三傢公司作為發起人正在組建一隻總規模100億元的房地產並購基金的消息就曾引發媒體的關註。
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